Czym jest ekspertyza techniczna?
Ekspertyza budowlana to oficjalnie napisana ocena stanu technicznego budynku. Zawsze jest opracowywana na podstawie badań i wyliczeń wytrzymałości każdego z elementów konstrukcyjnych. Należą do niej w szczególności ściany, stropy, fundamenty i dach. Ponadto ekspertyza dotyczy też stanu: dachu, stolarki drzwiowej i okiennej, balkonów, tarasów i schodów.
Zakres każdej ekspertyzy, którą wykonuje rzeczoznawca budowlany uzależnione są w dużej mierze od potrzeb osoby zlecającej jej wykonanie. Oznacza to, że inaczej będzie wyglądać ekspertyza budynku, który ktoś chce sprzedać, a inaczej tego, który ktoś planuje wyremontować i doprowadzić ze stanu ruiny do takiego, by móc w nim zamieszkać.
Wielu ludzi zastanawia się, ile kosztuje ekspertyza budowlana. W końcu rzeczoznawca, który ją wykonuje musi wykonać szereg skomplikowanych obliczeń, dzięki którym sprawdzi, w jaki stanie jest budynek. Trzeba wiedzieć, że ekspertyza uzależniona jest od dwóch rzeczy:
- stan budynku (ogólny stan, czyli to, czy budynek jest zamieszkały, czy jest po pożarze, a może nikt w nim nie mieszka od lat i niszczeje)
- wielkość budynku – im więcej elementów do sprawdzenia, tym więcej czasu będzie musiał poświęcić rzeczoznawca budowlany i jego zespół na przygotowanie takie ekspertyzy.
W praktyce ceny ekspertyz zaczynają się od 3000zł. To minimalna cena, którą każdy zainteresowany zostawi u rzeczoznawcy, jeśli będzie chciał zamówić u niego taki oficjalny budynek.
Poza ekspertyzą budowlaną w przepisach funkcjonuje jeszcze ekspertyza techniczna W praktyce oznacza to samo, co budowlana. Oba pojęcia funkcjonują obok siebie. Większość specjalistów uważa, że ekspertyza techniczna brzmi poważniej, dlatego częściej to tego pojęcia używają. W praktyce taka ekspertyza techniczna to pisemne opracowanie, które zawiera w szczególności całkowitą dokumentację dotyczącą danego budynku, a ponadto szczegółową ocenę stanu technicznego budynku, która poparta jest badaniami.
Prawo budowlane mówi wyraźnie, kiedy konieczne jest wykonanie ekspertyzy technicznej. Ekspertyza będzie obowiązkowa w sytuacji planowanej rozbudowy, nadbudowy, przebudowy budynku. Trzeba ją także wykonać zawsze wtedy, gdy planowane są zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Dzieje się tak wtedy, gdy ktoś przerabia strych na mieszkanie albo piwnicę na warsztat, w którym będzie prowadzić firmę i zatrudniać w niej pracowników. Takie przepisy mają na względzie bezpieczeństwo osób, które mają korzystać z danego budynku.
Podczas wykonywania ekspertyzy budowlanej (technicznej) sprawdzeniu podlegają konstrukcja budynku (np. czy strop jest na tyle wytrzymały, by ze strychu zrobić mieszkanie) i wszystkie inne elementy budynku, czyli pokrycie dachowe, stan ścian, a także to, czy budynek nie niszczeje z powodu wód gruntowych.
Im starszy budynek tym trudniej uzyskać ekspertyzę pozwalającą na zmianę jego eksploatacji. Szczególnie trudno jest w przypadku budynków, które latami były niezamieszkałe i są zawilgocone.
Mniej oficjalnym dokumentem jest ocena techniczna. Może ją wykonać osoba posiadająca uprawnienia budowlane. Ekspertyzę zaś może zrobić tylko rzeczoznawca budowlany. Opinia (ocena) techniczna nie jest aż tak szczegółowa jak ekspertyza.
Opinia techniczna
Opinia techniczna to jedynie ocena stanu budynku będącego przedmiotem oceny, która została sporządzona na podstawie oględzin i dokumentów, które są dostępne (np. projekt budowlany, w którym zaznaczone jest, jakiej grubości i z czego wykonane są stropy albo poszycie dachowe).
Zaś ekspertyzy budowlane cechuje znacznie wyższy poziom szczegółowości. Ekspertyza budowlana to ocena techniczna stanu budynku wykonana na podstawie badań, które dotyczą wytrzymałości jego fundamentów, ścian, stropów. Sprawdzany jest też dach, czy schody. Tym samym do wykonania ekspertyzy potrzeba posiadać specjalne uprawnienia, które mają rzeczoznawcy.
Każdy, kto chce zostać rzeczoznawcą budowlanym, musi posiadać tytuł magistra lub inżyniera (ewentualnie inny równorzędny lub wyższy w polskim prawie tytuł naukowy). Poza tym musi też posiadać wszystkie uprawnienia budowlane.
Decyzję w sprawie nadania tytułu rzeczoznawcy budowlanego wydaje Krajowa Komisja Kwalifikacyjna Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. Dodatkowo potrzebna jest też opinia, którą wydaje dla każdego kandydata na rzeczoznawcę Krajowa Komisja Kwalifikacyjna Izby Architektów RP.
Każda decyzja wydawana jest indywidualnie i jest dokumentem imiennym (dotyczy konkretnej osoby). Określa zakres kompetencji rzeczoznawcy, czyli zakres w którym rzeczoznawstwo budowlane może być pełnione. Taki dokument ma charakter czasowy.
Każdy, kto ubiega się o tytuł pierwszy raz, musi wnieść opłatę w wysokości 1200 zł. Po wygaśnięciu uprawnień trzeba je odnowić. We wniosku należy wskazać swój dotychczasowy dorobek. Jeśli ktoś ma niewielką praktykę, może nie otrzymać tytułu ponownie. Opłata w wysokości 1200 zł wspomniana powyżej jest wymagana także w przypadku odnawiania uprawnień rzeczoznawcy budowlanego.
Każdy rzeczoznawca wykonujący ekspertyzy musi przygotować szereg dokumentów potrzebnych do wydania ekspertyzy. W wielu wypadkach na pełną dokumentację zleceniodawca czeka kilka tygodni. Wszystko zależy od tego, ile zadań innych obowiązków ma w tym czasie rzeczoznawca.
Każda ekspertyza ma określony termin ważności. Dla bardzo starych i zniszczonych budynków ekspertyza ważna jest do 12 miesięcy. Czas, w którym dane zawarte w ekspertyzie są ważne, jest w niej zapisany. Oznacza to, że po tym czasie traci moc prawną i nie można jej w żaden oficjalny sposób wykorzystać, np. w sądzie, czy podczas sprzedaży budynku. Trzeba zlecić wykonanie nowej ekspertyzy. Najlepiej udać się do tego samego rzeczoznawcy, który może wykonać ponowną ekspertyzę taniej, ponieważ część obliczeń już została przez niego wykonana podczas pisania pierwszej ekspertyzy.
Każdą ekspertyzę można podważyć w drodze postępowania sądowego. Sąd powołuje wtedy biegłych i niezależnych ekspertów, którzy sprawdzają stan budynku i wydają wiążące na jego temat opinie.
